Bei etwa jedem zweiten Erbfall gehört zum Erbe auch ein Haus oder eine Wohnung. Der oder die Erben fragen sich dann zu Recht “Immobilie geerbt – und nun?” Denn eine Wohnung oder ein Haus bedeutet natürlich auch: Verantwortung, Kosten, und oft auch der ein oder andere Kredit. Und leider kann eine Immobilie – auch bei Vermietung – schnell zum „Groschengrab“ werden. Zum Beispiel, wenn im Zeitpunkt des Erbfalls ein größerer „Reparaturstau“ besteht und dann Dach, Heizung oder andere Dinge den Geist aufgeben. Auch nicht selten: Die Immobilie ist noch belastet und nicht (ausreichend) vermietet. Auch dann kann dein Betongold schnell zum Zuschussgeschäft werden. Wenn du eine Wohnung oder ein Haus geerbt hast, solltest du dich mit den folgenden fünf Tipps beschäftigen.
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Das Wichtigste vorab
Mit dem Erbfall wirst du als Erbe „Rechtsnachfolger“ und damit auch neuer Eigentümer einer Immobilie. Mit allen Rechten und Pflichten. Zunächst solltest du daher schnell und genau prüfen, ob der Nachlass und insbesondere die Immobilie werthaltig oder überschuldet sind. Und ggf. den schmerzhaften Schritt einer Ausschlagung der Erbschaft in Betracht ziehen. Wegen eventueller Erbschaftsteuer solltest du mit deinem Steuerberater sprechen. Und mit eventuellen anderen Erben die Auseinandersetzung des Erbes regeln. Bereits im Zuge der Auseinandersetzung kann auch die Verwertung der Immobilie (Verkauf, Vermietung, Beleihung usw.) erfolgen.
Immobilie geerbt: Ist dein Erbe überhaupt werthaltig?
Wenn es ums Erben geht, haben viele Menschen leicht optimistische Vorstellungen: Nach dem Tod eines Angehörigen tun sich schlagartig ungeahnte Reichtümer auf – Zahlreiche Häuser in bester Lage, Aktiendepots und die Kronjuwelen der Zarenfamilie.
Das kennen wir leider anders – auch aus eigener Erfahrung. Denn so manche Erblasser hinterlassen vor allem: Schulden. Und das Immobilienimperium entpuppt sich als Sammelsurium sanierungsbedürftiger Wohnungen in B-Lagen ostdeutscher Kleinstädten. Die bis unters Dach mit Hypotheken beliehen sind. In solchen Fällen hast Du die Möglichkeit, das Erbe innerhalb einer Frist von sechs Wochen komplett auszuschlagen. Oder du nutzt die Alternativen zur Begrenzung der Erbenhaftung. Denn natürlich bist du nicht verpflichtet, ein überschuldetes Erbe anzutreten. Du kannst eine Hinterlassenschaft innerhalb von sechs Wochen ablehnen. Du solltest also schnell prüfen, ob der Nachlass ggf. überschuldet ist, indem du dir sofort nach dem Tod des Erblassers einen genauen Überblick über dessen Vermögensverhältnisse und Schulden machst. Klingt pietätlos, ist aber wichtig, um dich vor der Erbenhaftung zu schützen. Weitere Hinweise und ein Musterschreiben für die Ausschlagung einer Erbschaft findest du hier.
Immobilie geerbt- aufteilen oder gemeinsam verwalten?
Wenn du mit anderen Erben ein Haus geerbt hast, ist eine zentrale Frage, wie und wann man die Immobilie(n) aufteilt. Wenn die Verteilung in der letztwilligen Verfügung (Testament, Erbvertrag) geregelt ist, ist die Sache klar: In diesem Fall haben Miterben keine Rechte an deiner Immobilie. Eventuell steht ihnen aber ein Pflichtteil zu. Das ist aber kein Anteil an der Immobilie, sondern nur einen Abfindungsanspruch in bar.
Wenn das Testament dagegen nichts regelt, verwalten die Erben auch die Immobilie(n) bis zur Auseinandersetzung gemeinschaftlich. Das kann relativ einfach sein, aber abhängig von deinen Miterben auch echt mühsam werden. Wir sprechen da aus Erfahrung. Denn die Erben entscheiden mehrheitlich (§ 745 BGB); und wenn die Liquidität des Nachlasses nicht aus, ist jeder Erbe verpflichtet, sich bis zur Auseinandersetzung an den Kosten zu beteiligen. Weitere Informationen zur Erbengemeinschaft findest du hier.
Wie erfolgt eine Erbauseinandersetzung mit Immobilien?
(Eine Auseinandersetzung) kann auf unterschiedliche Arten und zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgen. Bei mehreren Erben kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen kann. Bis dahin verwalten die Erben die Immobilie gemeinschaftlich. Die Auseinandersetzung kann, muss aber nicht sofort erfolgen. Insbesondere kann der Erblasser die Auseinandersetzung durch letztwillige Verfügung bis zur Dauer von 30 Jahren ausschließen oder von bestimmten Voraussetzungen abhängig machen. Der Anspruch eines Miterben auf Auseinandersetzung besteht ansonsten aber immer. Auch wenn der Zeitpunkt grade ungünstig ist und der Miterbe, der die Auflösung wünscht, für sein Verlangen keinen besonderen Grund hat. Du kannst also – genau wie deine Miterben – die Auseinandersetzung auch erzwingen. Diese Teilungsversteigerung kann aber wirtschaftlich nur eine Notlösung sein!
Bereits im Zuge der gemeinsamen Verwaltung und Auseinandersetzung kann auch die Verwertung der Immobilie (Verkauf, Vermietung, Beleihung usw) erfolgen.
Immobilie geerbt: Welche Möglichkeiten gibt es, deine Immobilie zu verwerten?
Die wichtigsten Varianten, deine geerbte Immobilie zu verwerten sind natürlich Verkauf, Beleihung und “Sonstige”.
Der Verkauf ist am einfachsten, wenn keine steuerlichen oder sonstigen Gründe dagegen sprechen. Die Vor- und Nachteile eines Verkaufs findest du im Detail hier.
Für eine Beleihung gibt es zahlreiche Möglichkeiten, z.B. Realkredit (Hypothekendarlehen), Umkehr-Hypothek (Reverse Mortgage) oder Konsumentendarlehen. Die Vor- und Nachteile der Beleihung findest du im Detail hier.
Daneben gibt es zahlreiche weitere Möglichkeiten, eine Immobilie zu “monetarisieren”. Dazu kann auch z.B. eine „renditestarke“ Vermietung in Kombination mit einer Kapitalbeschaffung über Darlehen gehören. Hier findest du die Vor- und Nachteile.
Immobilie geerbt – Was ist noch zu beachten?
Wenn du eine Immobilie geerbt und diese sofort verkaufen möchtest, musst du die steuerliche Spekulationsfrist beachten. Hat der Erblasser die Immobilie vor weniger als 10 Jahren selbst gekauft oder fertiggestellt, musst du als Erben bei einem Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre Spekulationssteuer (Einkommensteuer – nicht zu verwechseln mit der Erbschaftsteuer) bezahlen. Es kann also günstiger sein, die Immobilie bis zum Ablauf von 10 Jahren zu halten und ggf. zu vermieten. Zur Einkommens- und Erbschaftsteuer findest du mehr in unserem Blog.
Du solltest nach dem Erbfall auch das Grundbuch berichtigen lassen. Denn da ist ja noch der Erblasser eingetragen. Das kannst binnen zweier Jahre gebührenfrei machen lassen und dich als neuen Eigentümer eintragen lassen. Das ist nicht nur mit Blick auf einen späteren Verkauf wichtig.
Und was machen die Anderen so?
Vielleicht nicht maßgebend für dich, aber irgendwie trotzdem interessant: Was machen eigentlich andere Menschen, wenn sie ein Haus erben: Verkaufen, vermieten, selber einziehen oder anders verwerten?
Eine aktuelle Umfrage des Meinungsforschungsunternehmens Civey (https://civey.com/) vom August 2020 hat sich mit der Frage beschäftigt, was Erben in Deutschland mit der Immobilie ihrer Eltern machen würden. Die Umfrage ergab, dass die Mehrheit die meisten Befragten eine geerbte Immobilie verkaufen würden., 28 % würden vermieten und nur 21 % selber einziehen:
Die meisten Beteiligten Befragten standen auch einem Verkaufswunsch der Eltern sehr offen gegenüber. Rund zwei Drittel der Befragten würden es verstehen, wenn die Eltern ihre Immobilie verkaufen um sich eigene Wünsche zu erfüllen. Nur ein Viertel der Befragten wäre etwas enttäuscht, könnten dann schreibt ihr doch verstehen. Laut der Umfrage haben die meisten Befragten auch keine Vereinbarung mit den Eltern über die Immobilie getroffen.
(Quelle: Spiegel vom 14.8.2020, Nummer 34, Seite 57)
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