Immobilie in Erbengemeinschaft ohne Ärger

Eine Immobilie in Erbengemeinschaft – das kommt sehr häufig vor. Fast bei jedem zweiten Erbfall gehört zum Erbe auch ein Haus oder eine Wohnung. Nicht selten ist die Immobilie in Erbengemeinschaft das wertvollste „Asset“ der Erbmasse. Bei mehreren Erben ist dann oft die wichtigste Frage, wie und wann man die Immobilie(n) aufteilt. Wenn die Verteilung in der letztwilligen Verfügung (Testament, Erbvertrag) geregelt ist, ist die Sache klar: In diesem Fall gehört die Immobilie in Erbengemeinschaft dem benannten Erben, sonstige Miterben haben keine Rechte an der Immobilie (eventuell aber einen Pflichtteilsanspruch).

Wenn das Testament dagegen nichts regelt, verwalten die Erben auch die Immobilie(n) bis zur Auseinandersetzung gemeinschaftlich. Das kann komplett entspannt sein. Allerdings im Einzelfall auch – abhängig von Immobilie und Miterben – etwas mühsam werden. Denn die Erben entscheiden mehrheitlich (§ 745 BGB), zum Teil auch einstimmig, und wenn die Liquidität des Nachlasses nicht ausreicht, ist jeder Erbe verpflichtet, sich bis zur Auseinandersetzung an den Kosten zu beteiligen.

Das Wichtigste zuerst

Miterben verwalten bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft den Nachlass gemeinsam. Ein einzelner Erbe allein kann alleine nicht über einen Nachlassgegenstand verfügen. Zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft kommen vor allem Realteilung oder Verkauf in Betracht. Können sich die Miterben gar nicht einigen, so muss das Haus, die Wohnung oder das Grundstück notfalls im Wege der Teilungsversteigerung in Geld überführt werden. Gleich vorweg: Das sollte man nach Möglichkeit vermeiden. Insofern ist eine Immobilie in Erbengemeinschaft mitunter heikel.

Gemeinsames Halten und Verwalten der Immobilie in Erbengemeinschaft

Bei vermieteten Immobilie in Erbengemeinschaft ist das gemeinsame Halten und Verwalten mit Aufteilung der Mieterlöse eine naheliegende Variante. Unterschätzt wird dabei oft der Aufwand, den eine Vermietung mit sich bringt. Passives Einkommen? Auf keinen Fall! Mieterwechsel, Reparaturen, Renovierungen, Einkommensermittlung fürs Finanzamt, Hausverwaltung, Reinigung, Winterdienst usw müssen schließlich vom Vermieter verwaltet werden. Und zwar gemeinschaftlich, denn alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen den Nachlass gemeinsam verwalten (§ 2038 Abs. 1 BGB), und das kann auch mal zu Ärger führen.

Vor allem bei wichtigen Entscheidungen, die einstimmig getroffen werden müssen. Wir haben da selber keine guten Erfahrungen mit gemacht. Es gibt da einfach viele Diskussionen über die Erforderlichkeit z.B. von Reparaturen und die Lastenverteilung. Deshalb wählen viele Erbengemeinschaften auch den Weg über eine professionelle Hausverwaltung und nehmen dafür aber eine Schmälerung der Mieteinnahmen in Kauf. Auch das kann zu Problemen und schließlich zur Auseinandersetzung des Erbes führen. Bedenke diese Aspekte bei einer Immobilie in Erbengemeinschaft.

Gemeinsam erben ohne Ärger – die Realteilung

Im Idealfall einer Auseinandersetzung finden alle Miterben eine Einigung und verteilen die Gegenstände des Nachlasses „real“. Dieses Vorgehen ist immer dann möglich, wenn der Nachlass die Realteilungsreife erreicht hat, also das vorhandene Vermögen ohne Wertverlust in Natur geteilt werden kann. Das ist bei Geld, Wertpapieren und Gegenständen von kleinerem Wert in der Regel kein Problem. Schwieriger oder unmöglich ist es dann, wenn Immobilien aufgeteilt werden sollen. Diese sind in Natur i.d.R. nicht teilbar. Sofern die Erben keine einvernehmliche Lösung über den Umgang mit Immobilien und Grundstücken finden, müssen diese teilbar gemacht werden, d.h. verkauft  oder WEG-geteilt werden. Was meist nur mit Zustimmung aller Miterben möglich ist. Es ist bei einer Immobilie in Erbengemeinschaft also durchaus Fingerspitzengefühl nötig.

Alternative Teilungsversteigerung

Können sich die Miterben gar nicht einigen, so muss die Immobilie in Erbengemeinschaft notfalls im Wege der Teilungsversteigerung in Geld überführt werden. Gleich vorweg: Das sollte man nach Möglichkeit vermeiden. Hohes Risiko und geringer zu erwartetender Kaufpreis. Normalerweise also allenfalls als „Drohkulisse“ für zögerliche Miterben geeignet. Umso wichtiger, dass eine Immobilie in Erbengemeinschaft frühzeitig Thema von Absprachen ist.

Die Teilungsversteigerung  funktioniert – wenn man das gegen unseren Rat dann doch so macht – wie folgt: Jeder Miterbe kann ohne weitere Voraussetzungen die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Hierbei entstehen die ersten (erheblichen) Kosten, die sich nach dem Wert der Immobilie und dem Aufwand des von dem Gericht bestellten Sachverständigen richten.  Abwenden kann man die Teilungsversteigerung nur in absoluten Ausnahmefällen, und auch ein Vorkaufsrecht gibt es bei der Teilungsversteigerung einer Immobilie nicht (anders siehts beim Verkauf eines Erbanteils aus). Ein Vorkaufsrecht ist auch nicht nötig, da ja jeder einzelne Erbe mitbieten und neuer Eigentümer werden kann.

Der Ablauf der Teilungsversteigerung einer Immobilie in Erbengemeinschaft ist ganz einfach: Nach dem Antrag durch einen Miterben wird vom Gericht ein Gutachter bestellt, der ein Gutachten erstellt und veröffentlicht. Auf Kosten der Erbengemeinschaft natürlich. Dann wird ein Zwangsversteigerungstermin am Amtsgericht bestimmt und die Sache aufgerufen, die Versteigerungsbedingungen festgestellt und letztlich dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt. Nicht selten bieten die Erben selber mit. Das kann natürlich zu absurden Situation führen. Umso wichtiger, dass eine Immobilie in Erbengemeinschaft sinnvoll bewirtschaftet und verwertet wird.

Da normalerweise für ein wirksames Gebot eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes verlangt wird, sollte man diesen Betrag rechtzeitig vor dem Termin aufs Gerichtskonto überweisen. Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung während der Zwangsversteigerung ist ausgeschlossen. Als weitere Sicherheiten kommen neben der (rechtzeitigen) Überweisung der Sicherheitsleistung auf ein Konto der Gerichtskasse auch eine selbstschuldnerische, unbedingte und unbefristete Bürgschaft eines im Inland zugelassenen Kreditinstituts in Betracht.

Danach wird dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt und einige Wochen später ein Erlösverteilungstermin anberaumt. Nach der Zahlung des Erlöses und der Verteilung, die nur einvernehmlich an alle Erben möglich ist, wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das Ganze kann – je nach Gericht – zwischen 6 und 12 Monaten dauern.

Alternative „freihändiger“ Verkauf der Immobilie in Erbengemeinschaft

Wenn die Miterben sich über eine Verwertung grundsätzlich einig sind, und keiner der Erben die Immobilie nutzen und übernehmen will, ist der  „freihändige“ Verkauf oft die einfachste Art der Verwertung. Angesichts niedriger Zinsen und einem langjährigen Aufwärtstrend bei Immobilienpreisen ist verkaufen – ganz oder teilweise – tatsächlich oft die beste Lösung. Zu klären ist dabei natürlich, ob und ggf. welcher Makler zum Einsatz kommt, welche Verkaufskanäle  am besten sind und mit welchem Eingangspreis die Immobilie an den Markt geht. Die „Transaktionskosten“ sollte man natürlich berücksichtigen. Dazu haben wir uns auch ein paar Gedanken gemacht und hier zusammen gefasst.

Empfehlung: Realteilung mit Ausgleich in Geld

Nochmal: Eine Teilungsversteigerung sollte man nach Möglichkeit vermeiden. Besser ist es, wenn sich alle Erben an einen Tisch setzen, die Erbschaft inklusive aller Schulden bewerten und gemeinsam vereinbaren, was jeder bekommen soll. Maßstab für die Verteilung sind zwar eigentlich die Verfügungen des Erblassers. Wenn sich aber alle Erben einig sind, dass sie davon abweichen wollen, dann können sie sich damit über die Verfügungen des Erblassers hinwegsetzen (jedenfalls, sofern es keinen Testamentsvollstrecker gibt). Eine Immobilie in Erbengemeinschaft ist also zwangsläufig das Thema von Absprachen.

Manchmal stellt sich im Rahmen der Gespräche auch heraus, dass einer der Erben der „beste Eigentümer“ für die Immobilie ist – vielleicht, weil er selber drin wohnt oder drin wohnen will, vielleicht, weil er als einziger in der Nähe wohnt und sich um die Vermietung kümmern kann. Oft ist es nach unserer Erfahrung tatsächlich am besten, wenn einer der Miterben die Immobilie alleine übernimmt und die anderen Miterben auszahlt (d.h. Realteilung mit Ausgleich in Geld).

Weil die jahrezehntelange Verwaltung von Immobilien in Erbengemeinschaften ein echter Stresstest für Finanzen und Familienbeziehungen werden kann. Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen den Nachlass nämlich gemeinsam verwalten (§ 2038 Abs. 1 BGB), und das kann schnell Ärger geben. Wir haben da selber keine guten Erfahrungen mit gemacht. Eine besondere Variante ist die Realteilung durch WEG-Teilung einer Immobilie, sofern geeignet (z.B. Mehrfamilienhaus). Man sieht, die Beteiligten müssen sich bei einer Immobilie in Erbengemeinschaft frühzeitig abstimmen.

Für eine solche Realteilung mit Ausgleich in Geld sind folgende Schritte wichtig:  

• Wertermittlung: Bevor es etwas zu verteilen gibt, muss erst einmal festgestellt werden, was die Erbschaft inklusive Immobilie(n) und Schulden, wirklich wert ist. Dazu muss man wirklich alle Konten und Depots bei allen Banken, sämtliche Immobilien und vor allem auch sämtliche Schulden betrachten und bewerten. Hier kann v.a. bei Immobilien die Einschaltung eines Wertgutachters sinnvoll sein. Das kann natürlich auch zu Konflikten in der Erbengemeinschaft führen.
• Anteilsermittlung: Dann sind die Anteile der Miterben entsprechend der erbrechtlichen Regelungen und ggf. des Testaments zu ermitteln. Hat einer von mehreren Miterben vom Erblasser schon zu Lebzeiten eine Zuwendung „vorab“ erhalten, kann diese Schenkung ausgleichspflichtig sein (§ 2050, 2052 BGB). Ausgleichpflichtigen Schenkungen erhöhen rechnerisch den Nachlass und werden dann von der Erbquote des Beschenkten abgezogen.
• Realteilung: Die Miterben erhalten Gegenstände aus dem Nachlass in Abstimmung mit den anderen. Geld und Wertpapiere können Sie und die anderen Erben unproblematisch entsprechend Ihren Anteilen aufteilen. Bei Immobilien bedarf es dagegen eines „Spitzenausgleichs“ in Geld, ggf. mit Finanzierung über eine Bank.
• Steuern berücksichtigen: Achtung, Erbschaftsteuern können anfallen. Auch die Steuer kann aber ggf. durch Finanzierung oder teilweisen Verkauf finanziert werden.

Die Realteilung mit Ausgleich in Geld setzt außerdem voraus, dass der oder die Übernehmer(in) der Immobilie die finanziellen Mittel hat, die anderen Erben auszuzahlen. Dies vor allem, wenn die Immobilie das wesentliche „Asset“ der Erbschaft ist. Wenn das auf einen Schlag zum Problem wird: Kein Problem! Denn der  Übernehmer(in) der Immobilie kann diese ja beleihen, genauso, wie er/sie das bei einem Kauf machen würde.  Die Beleihung einer abgezahlten Immobilie ist bei vielen Banken unproblematisch. Der Miterbe nimmt also bei einer Bank einen Kredit auf, der mit einer  Grundschuld besichert wird

Anders als beim Kauf einer Immobilie stellt die Bank das geliehene Geld hier zur Auszahlung der Miterben zur Verfügung. Nicht alle Banken vergeben allerdings solche Realkredite „zur allgemeinen Kapitalbeschaffung“. Voraussetzung ist in jedem Fall, dass du als Immobilienbesitzer eine lastenfreie (bzw. Großteils abbezahlte) Bestandsimmobilie in Deutschland besitzt. Einige Banken stellen außerdem Anforderungen an Einkommen und Alter. Kommunikation bleibt bei einer Immobilie in Erbengemeinschaft aber Trumpf. Weitere Hinweise findest du unten.

Du willst deine Immobilie zu Geld machen? Mach den betonblog-Check, welche Option für dich am besten ist:

Hinweis: Bei unseren Beiträgen handelt es sich um rein redaktionelle Inhalte, die keine Rechtsberatung darstellen.

Bitte hilf uns unseren Blog zu verbessern, indem du diesen Artikel bewertest.