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Das Wichtigste in Kürze
Den Beleihungswert berechnen – auf deutsch: wieviel Geld erhalte ich für meine Immobilie überhaupt? Die wenigsten Banken gewähren Realkredite über 100 Prozent des Wertes einer Immobilie. In der Regel ist ein Prozentsatz des Beleihungswertes die Obergrenze für die Realkredite. Die Banken entscheiden individuell, wenn du den Beleihungswert berechnen willst. Dieser Beleihungswert gibt an, bis zu welchem Betrag du deine Immobilie als Sicherheit für einen Realkredit nutzen kannst. Für die Ermittlung des Beleihungswerts gibt es verschiedene Verfahren, die die Rahmenbedingungen bestimmen, nach denen Banken und Gutachter die Beleihungsgrenze berechnen.
Was genau ist dieser Beleihungswert?
Wenn du ein Haus oder eine Wohnung finanzierst, dient der Bank die Immobilie gleichzeitig als Sicherheit. Die Bank will also wissen, wie viel Geld sie für die Immobilie im Falle einer Verwertung “sicher und immer” bekommen würde. Dazu dient der Beleihungswert. Bei jeder Bank gibt es Experten, die den Beleihungswert berechnen. Der bezeichnet genau die Summe, die deine Bank im Falle einer Verwertung mit hoher Sicherheit für die Immobilie erzielen kann.
Bei der Ermittlung des Beleihungswertes dominieren die Sicherheitsbedürfnisse der Kreditgeber. Der Beleihungswert ist daher fast immer niedriger als der Kaufpreis oder der Verkehrswert. Den Verkehrswert darf er aus rechtlichen Gründen nicht überschreiten, das ergibt sich aus Pfandbriefgesetz und Beleihungswertermittlungsverordnung. Normalerweise liegt er zwischen 60 und 90 Prozent des Kaufpreises. Wenn du also zum Beispiel ein Haus zum Verkehrswert von 500.000 EUR kaufst, liegt der Beleihungswert irgendwo zwischen 300.000 EUR und 450.000 Euro. Die Differenz zur Verkehrssumme der Immobilie und die Kaufnebenkosten (Makler, Steuer, Grundbuch, Notar) musst du durch Eigenkapital aufbringen.
Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
Nach § 16 des Pfandbriefgesetzes darf der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten, der sich “im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt.” Banken verwenden dazu unterschiedliche Methoden, um den Beleihungswert für eine Immobilie festzulegen. Die Kreditabteilung wird bei deiner Immobilie den Beleihungswert berechnen. Diese basieren bei fast allen Banken auf drei Verfahren, die situationsbezogen eingesetzt werden: Das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Häufig wird ein Gutachter heran gezogen, der die Bewertung für die Bank durchführt.
Beleihungsgrenze berechnen nach dem Sachwertverfahren
Dieses Verfahren wird eher im Ausnahmefall angewendet, z.B. bei Sondernutzungen. Es ermittelt, welche Kosten entstehen, wenn die Immobilie neu gebaut würde. Hierbei setzt sich der Beleihungswert aus dem Grundstücks- bzw. Bodenrichtwer und dem Bauwert (Herstellungskosten der baulichen Anlagen) zusammen. Führt leider nicht immer zu marktgerechten Werten. Den Beleihungswert berechnen die meisten Finanzierer anders.
Beleihungsgrenze berechnen nach dem Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird vorrangig für vermietete Immobilien genutzt. Dabei berechnet sich der Beleihungswert aus dem Bodenwert und den Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten, auf die ein Multiple (Vervielfältiger) angewendet wird. Es ist ein übliches Verfahren, wenn Banken für vermietete Objekte den Beleihungswert berechnen.
Beleihungsgrenze berechnen nach dem Vergleichswertverfahren
Diese Methode zur Berechnung des Beleihungswertes wird vorwiegend bei Wohnimmobilien, wie Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäusern, genutzt. Sie berücksichtigt primär die aktuellen Marktverhältnisse, also auch kurzfristige Veränderungen im Preisniveau. Der Gutachter kann hierfür auf die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurückgreifen, eine ausreichende Zahl von ähnlichen Grundstücken oder Objekten herausziehen und das zu bewertende Objekt hierzu in Beziehung setzen. Für die jeweiligen Unterschiede sind Zu- oder Abschläge einzurechnen. Es ist ein sehr übliches Verfahren, wenn Experten bei Wohnimmobilien den Beleihungswert berechnen.
Warum ist ein Gutachten erforderlich?
Die Wertermittlung erfolgt normalerweise durch einen unabhängigen und qualifizierten Gutachter. Banken sind verpflichtet, den Beleihungswert einer Immobilie bei einem Marktwert von mindestens 400.000 Euro ermitteln zu lassen und können dazu einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen oder die Bewertung der Immobilie selbst vornehmen.
Fazit
Je höher der Beleihungswert, desto höher ist das mögliche Darlehen. Allerdings fließen hier noch weitere Faktoren, wie z.B. deine Bonität und weitere Sicherheiten bei der Festlegung der Kredithöhe ein. Und: Je höher der Kredit ist, desto schlechter werden die Zinskonditionen. Ab einem “Beleihungsauslauf” (Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert einer Immobilie an) von 50-60% werden die Konditionen schlechter.
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