Immobilienblase in Deutschland -Verkaufen in Zeiten von Corona

Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland? Deutliche Preissteigerungen der letzten Jahre nähren den Verdacht. Und welchen Einfluss hat die Corona-Krise auf einen beabsichtigten Verkauf deiner Immobilie? Beides kann man pauschal schwer beantworten. Jedenfalls konnte die Corona-Krise den Immobilienboom in Deutschland (bisher) nicht stoppen und die Prognose “Immobilienblase in Deutschland” hat sich (noch) nicht durch einen “Crash” bestätigt. Was die Corona-Krise für deine Immobilie(n) und Verkaufspläne bedeutet, hängt im Detail vor allem von der Lage und Art des Objekts und sowie von deinem Zeithorizont ab.

Das Wichtigste Vorweg

Zahlreiche Büros hier in Berlin stehen seit fast 2 Jahren weitgehend leer, weil fast alle Mitabeiter im Homeoffice arbeiten. Viele Startups versuchen ihre Büros (auch dauerhaft) unterzuvermieten. Bei Gewerbeflächen in Berlin gibt seit der Corona-Krise einen deutlichen Angebotsüberhang. Wir diskutieren bei betongold intensiv die “Neugestaltung von Büro und Arbeitsleben nach COVID-19” – und eine verbreitete Erwartung ist, dass der klassische “Anwesenheits-Bürojob” deutlich an Bedeutung verlieren wird. Symptome einer Immobilienblase in Deutschland?

Viele – auch sehr nette – Bars, Clubs und Restaurants mussten leider schon schließen. Und wir fürchten, dass bis zum Ende der Krise noch einige mehr folgen werden. Irgendwann werden auch die ersten Eigenheimbesitzer in Kurzarbeit ihre Raten nicht mehr zahlen können. Physische Wohnungsbesichtigungen sind im Lockdown nicht möglich. Es spricht also eigentlich alles für einen Preisverfall von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Erleben wir die letzten Monate vor dem Platzen der Immobilienblase in Deutschland?

Stimmt die Prognose einer Immobilienblase in Deutschland?

In vielen Medien liest man immer öfter die Prognose “Immobilienblase in Deutschland vor dem Platzen”. Doch das Gegenteil scheint der Fall. Die Statistiken (Statista, IMX-Immobilienindex) zeigen auch in Q1-3 2020 wieder einen deutlichen Anstieg der durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen, Mietwohnungen und Häuser. Auch die Makler in unserem Umfeld berichten von eher steigenden Preisen und konstant hoher Nachfrage. Und die Covid-bedingten Einschränkungen bei Besichtigungen hatten bisher ebenso wenig Einfluss auf das Preisniveau wie die geplanten Änderung bei der Verteilung der Maklercourtage beim Kauf von Einfamilienhaus oder Wohnung. 

Prognose Immobilienblase Deutschland:

Also: Alles gut? Ist die Sorge um eine Immobilienblase in Deutschland eventuell unbegründet oder zumindest nicht aktuell? Ja – momentan noch. Das kann sich aber v.a. in B-Lagen und bei Gewerbeimmobilien schnell ändern, abhängig davon, wie lange die Corona-Krise noch dauern wird. Wir glauben aber auch, dass die Corona-Krise Trends auch im Bereich “Wohnen und Arbeiten” beschleunigen wird. Wichtig sind wie immer Lage und  Art und deiner Immobilie und dein “Zeithorizont” für eine Veräußerung.

Lage deiner Immobilie 

Gute Lagen in Großstädten sind von der Corona-Krise bisher kaum betroffen. Vor allem für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind die Kaufpreise  wieder gestiegen. Der IMX-Immobilienindex von ImmoScout24 zeigt, dass sich der Markt für Kaufimmobilien sich besonders im Bestandssegment in Großstädten sehr positiv entwickelt. Nur hier in Berlin zeigte der IMX eine Stagnation im Vergleich zum ersten Quartal. Allerdings sind da noch ein paar andere Faktoren im Spiel, wie z.B. der “Berliner Mietendeckel”. Sorgen zur Immobilienblase in Deutschland sind insofern sicher nicht aus der Luft gegriffen.

Art der Immobilie 

Bei Wohngebäuden sehen wir bisher keinen (negativen) EInfluss der Covid-Pandemie. Wir glauben, dass sich dies mittelfristig fortsetzen wird. Langfristig könnte Covid allerdings den Trend zum wohnungsnahen Arbeiten in “Urban Villages” verstärken. Klimaschutz, Kurze Wege zur Arbeit, die Möglichkeit zum Homeoffice und die bequeme Vereinbarkeit von Wohnen und Arbeiten werden an Bedeutung gewinnen. Das kann dazu führen, dass Wohnimmobilien in Innenstadtlagen in der Preisentwicklung stagnieren, während im Speckgürtel die Preise weiter steigen.

Auch bei Gewerbeimmobilien scheint  die Covid-Pandemie dem Miet- und Kaufpreisgefüge bisher wenig zu schaden. Die Corona-Pandemie hat den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt im ersten Halbjahr 2020 schwächer getroffen, als von vielen erwartet. Das liegt wahrscheinlich auch daran, dass Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern bisher relativ gut durch die Krise gekommen ist.

Wenn man aber die Preise für Untervermietung als Indikator für die mittelfristige Entwicklung nimmt, wird die Covid-Pandemie Mieten –  und damit auch die Kaufpreise erheblich beeinflussen. Die Preise für Untervermietung sind kurzfristig volatiler als die von langfristigen (typischerweise 10-jährigen) Gewerbemietverträgen. Wir beobachten im Markt für Untervermietung von Gewerbeflächen in Berlin jetzt schon Preise, die bis zu 50% unter dem Marktpreis vor Corona liegen. Da der Wert einer Immobilie vom Mietertrag bestimmt wird, wird dieser Rückgang langfristig nicht ohne Einfluss auf die Verkaufspreise bleiben.

Zeithorizont für einen Verkauf

Immobilienbesitzer, die jetzt schnell Geld brauchen und ihre kreditfinanzierte Immobilie verkaufen wollen, werden eventuell kleinere Verluste hinnehmen müssen, weil sie nicht mehr den Preis bekommen, den sie noch Anfang des Jahres hätten verlangen können. Das lässt sich beispielsweise in Berlin sowohl im gewerblichen Bereich als auch bei Wohnimmobilien beobachten. 

Also: Bei Verkaufsabsicht erstmal abwarten? Schwer zu sagen – allerdings lohnt sich Abwarten beim Immobilienverkauf in der Regel nicht. Nicht nur gibt es keine Garantie für Preisanstiege, sondern auch erhebliche Unsicherheit über den Fortgang der Krise und den Einfluss auch international. Und: sollten die Zinsen mal wieder steigen, werden auch die Immobilienpreise insgesamt fallen. In dieser Gemengelage fällt ein allgemeines Urteil zur Frage “Immobilienblase in Deutschland” also schwer.

Wer demnach keine Verkaufsabsicht hat, braucht den Verkauf jetzt auch nicht “vorzuziehen”, sondern kann den drohenden Preisverfall erstmal aussitzen und auf eine langfristig positive Entwicklung hoffen. Wer kurzfristig Geld braucht, kann als Alternative zum Verkauf (auch) in Zeiten von Corona einen zusätzlichen Immobilienkredit in Betracht ziehen. Die Zinsen befinden sich aktuell in einem historischen Tief: 

Hinweis: Bei unseren Beiträgen handelt es sich um rein redaktionelle Inhalte, die keine Rechtsberatung darstellen.

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