Spekulationssteuer und anderer “Steuerfallen”

Nicht nur beim Wohnungs- und Hauskauf, sondern auch beim Verkauf fallen Steuern an, die sogenannte Spekulationssteuer. Wenn du Haus, Wohnung oder Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb (der “Spekulationsfrist”) verkaufst, liegt steuerlich grundsätzlich ein Spekulationsgeschäft vor. Den Gewinn musst du also versteuern und wird daher oft auch “Spekulationssteuer” genannt. Das kann auch bei geschenkten und geerbten Grundstücken gelten – bei diesen kommt es für die Fristberechnung aber darauf an, wann der Vorbesitzer das Grundstück erworben hat (Details unten). Daneben gibt es noch verschiedene weitere “Steuerfallen” beim Verkauf v.a. von mehreren Immobilien, auf die wir unten im letzten Abschnitt eingehen werden. Dagegen ist der Verkauf der eigengenutzten Wohnung in der Regel steuerfrei. 

Wenn du dich fragst, ob du überhaupt verkaufen solltest, findest du Anhaltspunkte hier unserem betongold-check:

Das Wichtigste Vorweg

Wie bei vielen anderen Themen rund um “Recht und Steuern” bei Immobilien lautet die klare Antwort auf die Frage, ob du beim Verkauf deiner Immobilie Steuern zahlen muss: Es kommt drauf an, ob du Spekulationssteuer. Zum Beispiel darauf, ob du deine Immobilie bisher gewerblich oder privat genutzt hast; oder wie lange dir  deine Immobilie schon gehört. Die wichtigsten Antworten haben wir hier für dich zusammen gefasst, und zwar 

• Für private Immobilien (selbstgenutzt oder vermietet)
• Für Gewerbe (auch solche “Gewerbe”, die erst durch den Verkauf mehrerer Immobilien entstehen)

Unser wichtigster Tipp: Vor dem Verkauf deiner Immmobilie zumindest einmal kurz deinen Steuerberater anzurufen. Der kann dir am besten helfen, “Steuerfallen” zu vermeiden.

Wann fällt Spekulationssteuer beim privaten Hausverkauf an?

Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig, also auch Gewinne aus dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf beträgt 10 Jahre d.h., der Gewinn aus dem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf ist nicht zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen. Maßgebend ist dabei das Datum der Beurkundung der jeweiligen Kaufverträge. Nach Ablauf der 10-Jahres Frist kannst du bei privaten Verkäufen deine Immobilie also steuerfrei verkaufen. Eine Spekulationssteuer fällt dann nicht mehr an. Vorher grundsätzlich nicht. 

Tip: Wenn du – z.B. wegen Umzugs in eine andere Stadt – deine Wohnung nach acht Jahren verkaufen musst, ist der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig. Dann kann es sich lohnen, die Wohnung zunächst zu vermieten und erst nach Ablauf der 10 Jahre zu verkaufen.

Auch innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren kommt es bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf nicht immer zu einer Besteuerung eines Gewinns, z.B. bei Selbstnutzung der Immobilie. Beim Verkauf von Haus oder Wohnung fällt keine Spekulationssteuer an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. “Eigene Wohnzwecke” bedeutet, dass du das Haus selbst bzw. mit deiner Familie (Frau und Kinder) bewohnt hast. 

Spekulationssteuer bei geschenkten und geerbten Grundstücke

Die gleichen Regeln gelten bei geerbten (oder durch vorweggenommene Erbfolgte erlangten) Immobilien. Für die Berechnung der Spekulationsfrist ist dann der Zeitpunkt maßgebend, an dem das Haus vom Erblasser erworben wurde. Denn weder bei Erbschaft noch bei Schenkung “erwirbst” du die Immobilie. In vielen Fällen ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren schon abgelaufen. Falls nein, lohnt es sich wahrscheinlich, die restliche Spekulationsfrist abzuwarten.

Gewerbliche Immobilien (und 3-Objekt-Grenze)

Bei gewerblichen Grundstücksgeschäften sind die Veräußerungsgewinne grundsätzlich immer steuerpflichtig – unabhängig von der 10-Jahres-Grenze. “Gewerblich” sind Grundstücksgeschäfte aber nicht nur, wenn die Immobilie nicht zu einem Privat- sondern zum Betriebsvermögen gehört. Aber auch für Nicht-Gewerbetreibende gibt es beim Verkauf mehrerer Häuser/Wohnungen eine “Steuerfalle” – die berühmtberüchtigte 3-Objekt-Grenze. 

Wenn du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft, baut oder grundlegend modernisiert und sie dann wieder verkaufst, betreibst du aus Sicht des Finanzamtes “gewerblichen Grundstückshandel”, und die Gewinne aus dem Verkauf siind steuerpflichtiger “Unternehmensgewinn”. Wenn du mehrere Objekte verkaufen willst, empfiehlt sich also unbedingt der Anruf beim Steuerberater. Die wichtigsten Themen haben wir un unserem Blog zum gewerblichen Grundstückshandel zusammengefasst.

Sonstige Steuern

Grunderwerbsteuer fällt eigentlich immer an, wenn Grundstücke verkauft werden (Ausnahmen gibt es z.B. im Erbfall oder bei Grundstücksschenkungen) 

Bei gewerblichem Grundstückshandel fällt zusätzlich zur Einkommensteuer auch noch Gewerbesteuer an. Bei Verkauf aus einem gewerblichen Betriebsvermögen gilt das natürlich auch. Die Grundlage der Gewerbesteuer ist dabei der ermittelte Veräußerungsgewinn, der mit einer Steuermesszahl von 3,5 Prozent und mit dem von der jeweiligen Kommune festgelegten Hebesatz multipliziert wird. Der Hebesatz beträgt mindestens 200 Prozent, meist deutlich mehr. 

Umsatzsteuer fällt grundsätzlich nicht an, weil der Verkauf unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt und damit befreit ist. Du kannst aber auf die Steuerbefreiung verzichten, z.B. wenn du bei einer Sanierung vor Verkauf Vorsteuerabzug geltend machen willst.

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Hinweis: Bei unseren Beiträgen handelt es sich um rein redaktionelle Inhalte, die keine Rechtsberatung darstellen.

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