So können Haus Erben Steuern sparen

Falls im nahen Umkreis jemand stirbt, ist das erstmal keine gute Nachricht, auch wenn damit eine Erbschaft verbunden ist. Erst recht nicht, wenn das Finanzamt auch noch seinen Anteil will. Ein Haus erben und Steuern bezahlen, das muss doch nicht sein. Das gilt natürlich nicht nur für die Erbschaftsteuer, sondern auch bei der Einkommensteuer. Wenn du ein Haus erbst, fallen Steuern an. Wie das genau funktioniert, erfährst du in diesem Blogartikel. Und falls du dich grade eher fragst, ob du lieber vererben, belasten oder verkaufen solltest, kannst du hier unseren betongold-check machen:

Das Wichtigste Vorweg

In Deutschland fällt bei einem Erwerb “von Todes wegen” Erbschaftsteuer an. Bei einer Schenkung (“unentgeltlichen Zuwendung unter Lebenden”) wird Schenkungsteuer erhoben. Beide Steuern folgen den gleichen Regeln. Daneben kann auch noch Einkommensteuer anfallen. Es ist also sinnvoll, sich zu informieren, wenn du ein Haus erben solltest.

Erbschaftsteuer

Allgemeines – Du könntest demnächst ein Haus erben? So können Erben Steuer sparen!

Der Erbschaftssteuer unterliegt die gesamte Erbschaft (Vermögensanfall) bei “unbeschränkter” Erbschaftsteuerpflicht – also, wenn der Erblasser oder der Erwerber zum Zeitpunkt des Todes Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland haben. Bestimmte Erwerbe sind ganz oder teilweise steuerfrei. Für alle anderen (steuerpflichtigen) Erwerbe hängt die Höhe der Steuer vom Verwandtschaftsgrad und der Bewertung der Erbschaft ab. Wichtig: Freibeträge nutzen! Hier solltest du dich genau um die Fristen kümmern (aktuell 10 Jahre). Denn nicht wenigen wird es passieren, dass sie ein Haus erben.

Steuerbefreiungen für bestimmte Erwerbe (z.B. selbstgenutzter Wohnraum)

Steuerfrei bleiben unter anderem:

• Selbstgenutzter Wohnraum ist (unter den weiteren Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) von der Steuer befreit. Unter anderem muss der Erwerber (Kind) die Wohnung unverzüglich nach dem Erwerb zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Ob die die Aufnahme der Selbstnutzung als unverzüglich anzusehen ist, richtet sich nach den Gesamtumständen des Einzelfalls. Nach Rechtsprechung  des BFH bedeutet “Unverzüglich” innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten – Finanzverwaltung und BFH sind da sehr streng.
  Die Freistellung entfällt rückwirkend, wenn das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst genutzt wird, es sei denn, der Erbe ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert.
• Grundbesitz, wenn dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt, die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen und die Gegenstände in einem den Verhältnissen entsprechenden Umfang “Forschung oder Volksbildung” nutzbar gemacht sind oder werden.

Ansonsten fällt für Haus Erben grundsätzlich Steuer an, sofern die Freibeträge überschritten sind. Man sieht, es ist absolut sinnvoll, sich zu informieren, wenn du davon ausgehen kannst, dass du absehbar ein Haus erben wirst.

Freibeträge hängen vom Verwandschaftsgrad ab

Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandschaftsgrad. Ehepartner und Kinder sind am besten dran, die schlechtesten Bedingungen haben Personen, die nicht direkt mit dem Verstorbenen verwandt sind. Die Freibeträge nach § 16ErbStG (Stand 2020) sind: 

• Ehepartner: 500 TEUR
• leibliche Kinder; Stief- und Adoptivkinder; Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind: 400 TEUR
• Enkel: 200 TEUR
• Eltern, Großeltern: 100 TEUR
• Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder: 20 TEUR
• nicht verwandte Personen: 20 TEUR

Wenn diese Freibeträge überstiegen sind, müssen Haus Erben Steuer zahlen. Hinsichtlich der Höhe der Steuer kommt es auf die Bewertung der Erbschaft an. 

Bewertung der Erbschaft

Wenn Haus oder Wohnung vererbt werden, ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert anhand eines standardisierten Verfahrens für die Wertermittlung. Dieser wird auch als „gemeiner Wert“ bezeichnet und dient als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer. Auf Grund der relativ pauschalen Wertermittlung kann dies dazu führen, dass der Verkehrswert höher ausfällt als der Marktwert der Immobilie. 

Zu Wohnzwecken vermietete Wohnungen, die nicht Betriebsvermögen sind, werden nur mit 90 % ihres gemeinen Wertes angesetzt.

Das vermietete Grundstück muss im Inland, in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum belegen sein. Außerdem kann die auf vermietete Wohnungen entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag des Steuerpflichtigen bis zu zehn Jahre gestundet werden, soweit die Steuer nur durch Veräußerung der Wohnimmobilien bezahlt werden kann. 

So können Haus Erben Steuern sparen

Durch frühzeitige Planung lassen sich inbesbesondere für Haus, Grundstück, und Finanzanlagen hohe Erbschafts- und schenkungssteuerzahlungen vermeiden. Wer sich rechtzeitig mit seinem Vermögen beschäftigt, kann viel Geld sparen.  Wird ein Vermögen erst im Todesfall übertragen, kann die Erbschaftsteuer für die Erben sehr teuer werden. Um das zu vermeiden ist es besser, das Vermögen “piece-meal“ in Form von Schenkungen zu übertragen. Im Erbfall werden konsequenterweise aber auch Schenkungen der letzten zehn Jahre zum steuerpflichtigen Vermögen dazugerechnet. Häufig ist es besser, Sachvermögen als Immobilienvermögen zu übertragen, weil letzteres oft privilegiert bewertet wird.

Einkommensteuer

Vom Grundsatz gilt:  Der Vermögenserwerb “von Todes wegen” unterliegt nicht der Einkommensteuer, sondern nur der Erbschaftsteuer. Einkommensteuerpflichtig sind dann erst wieder die Erträge aus dem ererbten Vermögen. Es gibt aber einzelne Bereiche, wo ausnahmsweise auch die Einkommensteuer beim Erben eine Rolle spielen kann, v.a. Bei privaten Veräußerungsgeschäften. So ist bei der Veräußerung von Wirtschaftsgütern Vorsicht geboten, die der Erblasser erst vor kurzem erworben hat. Hier kann es dazu führen, dass ein “Spekulationsgewinn” (§ 23 EStG) anfällt und der Einkommensteuer unterworfen werden muss, da sich der Erbe die Anschaffungskosten und deren Zeitpunkt durch den Erblasser zurechnen lassen muss. Deswegen unbedingt Steuerberater befragen, ob die “Fristen abgelaufen “ sind .

Tipps für Haus Erben Steuer sparen mit 10 praktischen Beispielen

Hinweis: Bei unseren Beiträgen handelt es sich um rein redaktionelle Inhalte, die keine Rechtsberatung darstellen.

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