Welche Kosten bei Bestellung eines neuen Grundpfandrechts – und welche Alternativen gibt es?

Das Wichtigste in Kürze

Was tun, wenn die Hypothek abbezahlt ist? Kann man eine Hypothek auf ein abbezahltes Haus aufnehmen? Natürlich. Aber bei einer (nachträglichen) Belastung einer Bestandsimmobilie können schnell Kosten in Höhe von mehreren tausend Euro entstehen. Dazu gehören Grundbuch- und Notarkosten, beim Kauf auch oft Grunderwerbsteuer und Maklercourtage. Wenn du eine  Immobilie nachträglich belasten willst, kommt es aber vor allem darauf an, ob noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind, die die neue Bank übernehmen kann. Bedenke das, wenn eine Hypothek auf deine Immobilie abbezahlt ist.

Bestehende oder neue Grundschuld für die Absicherung eines Kredites?

Wenn du einen Kredit durch (nachträgliche) Belastung einer Bestandsimmobilie besichern möchtest, verlangt deine Bank in der Regel eine Grundschuld. Wenn noch eine oder mehrere Grundschulden eingetragen sind, kannst du meistens auch diese nutzen und an die „neue“ Bank abtreten. Es ist also grundsätzlich möglich, eine neue Finanzierung zu erhalten, wenn eine alte Hypothek abbezahlt ist.

Die neue Bank verlangt nämlich (genau wie die alte) eine Grundschuld als Sicherheit, bevor sie den neuen Kredit auszahlt. D.h. die neue Bank kann einfach die bestehende Grundschuld übernehmen, indem die alte Bank die Grundschuld an die neue Bank abtritt. Im Rahmen dieser Grundschuldabtretung löst die neue Bank die alte als Gläubiger ab. Das Ganze funktioniert natürlich nur, wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist.

Alternativ kannst du die Grundschuld zu Gunsten der alten Bank löschen, und dann eine Grundschuld zu Gunsten der neuen Bank eintragen zu lassen. Es spricht also prinzipiell nichts dagegen, eine neue Finanzierung zu erhalten, wenn eine alte Hypothek abbezahlt ist.

Grundbuch- und Notarkosten bei nachträglicher Belastung

Wenn keine Grundschuld eingetragen ist, geht nur der etwas „teurere“ Fall: Du musst eine „frische“ Grundschuld bestellen. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt ermitteln sich nach den jeweiligen Gebührenverordnungen.

Beispiel: Bei einer Grundschuld über 100.000 EUR (ohne „Brief“), fallen dann Kosten von knapp 700 EUR an, davon 412 EUR Notarkosten (Beurkundung: 273 EUR, Vollzugsgebühr:82 EUR zzgl. 16% MWSt); für die Eintragung der Grundschuld fallen zusätzliche Kosten beim Grundbuchamt  von 273 EUR an.

Wenn die neue Bank „alte“ Sicherheiten übernimmt

Wenn die neue Bank „alte“ Sicherheiten übernimmt, wird es normalerweise etwas günstiger. Bei einer Grundschuld über 100.000 EUR fallen dann Kosten von knapp 300 EUR an, davon  160 EUR Notarkosten  (Unterschriftsbeglaubigung: 137 EUR zzgl. 16 % Mehrwertsteuer) und für das Grundbuchamt  nochmal 137 EUR. Dies ist natürlich nur der Fall, wenn nicht bereits eine bestehende Hypothek abbezahlt ist.

Hypothek auf abbezahltes haus aufnehmen – Sonstige Fragen

Bei der Grundschuldbestellung wird fast immer zusätzlich ein abstraktes Schuldanerkenntnis vom Darlehensnehmer gefordert. Dies stellt eine Ausweitung der Sicherheiten von der Immobilie auf dein restliches Vermögen dar. Da im Fall der Fälle eine Zwangsversteigerung viel Zeit in Anspruch nimmt, möchten Banken bei Zahlungsschwierigkeiten schneller an dein Geld gelangen. Durch das abstrakte Schuldanerkenntnis im Zuge der Grundschuldbestellung kann die Bank somit auch andere Vermögensgegenstände pfänden. Mit der Grundschuldbestellung und Schuldanerkenntnis sichern sich Banken also sehr komfortabel ab, um im Zweifelsfall nicht auf den Kosten eines Kreditausfalls sitzen zu bleiben. Zuletzt freuen sich alle, wenn die Hypothek abbezahlt ist.

Fazit

Wenn du eine Grundschuld oder Hypothek auf ein abbezahltes haus aufnehmen willst, hast du verschiedene Möglichkeiten, die alle mit Kosten verbunden sind. Am einfachsten und günstigsten ist es, wenn die neue Bank die „alten“ Sicherheiten übernimmt und keine Kosten für die Eintragung einer „frischen“ Grundschuld entstehen. Es ist also grundsätzlich unproblematisch, eine neue Finanzierung zu erhalten, wenn eine alte Hypothek abbezahlt ist. Das Vorgehen klingt bürokratisch, tatsächlich wissen die Experten der Bank aber im Detail Bescheid. Dabei spielt es keine Rolle, ob bereits eine Grundschuld eingetragen ist und die Hypothek abbezahlt, oder eine neue Hypothek eingetragen wird.

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Hinweis: Bei unseren Beiträgen handelt es sich um rein redaktionelle Inhalte, die keine Rechtsberatung darstellen.

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