Die Rangfolge im Grundbuch ist die gesetzlich festgelegte Reihenfolge mehrerer im selben Grundbuch eingetragener Rechte. Wer sein Haus beleihen möchte, sollte die Rangfolge verstehen und im Blick haben. Unter anderem bestimmt der Rang im Grundbuch die Reihenfolge, in der Gläubiger ihr Geld im Falle einer zwangsweisen Verwertung einer Immobilie zurückerhalten. Wenn nämlich ein Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen, kann eine Zwangsversteigerung der Immobilie erfolgen. Der entsprechende Versteigerungserlös wird an die Gläubiger in der Reihenfolge der Grundpfandrechte ausgezahlt. Reicht der Erlös der Zwangsversteigerung nicht, um alle Gläubiger zu bedienen, können v.a. die „nachrangigen“ Gläubiger leer ausgehen. Aus diesem Grund unterscheiden Banken zwischen Erstrang-Finanzierungen und Nachrangfinanzierungen. Wer sein Haus beleihen möchte, sollte also den Rang und Valutierung bestehender Grundschulden kennen.
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Das Wichtigste zuerst
Der“Rang” im Grundbuch bestimmt vor allem die Reihenfolge, in der im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie die Gläubiger ihr Geld zurückerhalten. In einer solchen Situation wird der Versteigerungserlös an die Gläubiger in der Reihenfolge ausgezahlt, in der das jeweilige Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen ist. Das wäre an sich nicht so schlimm; aber wenn der Erlös der Zwangsversteigerung nicht ausreichend hoch ist, um die Forderungen aller Gläubiger zu bedienen, können v.a. die „nachrangigen“ Gläubiger leer ausgehen. Aus diesem Grund unterscheiden Banken zwischen Erstrang-Finanzierungen und Nachrangfinanzierungen. Erstrangige Besicherungen sind für die Banken deutlich risikoärmer und werden damit mit günstigeren Zinskonditionen „belohnt“. Schon der zweite Rang kann einen deutlichen Zinsaufschlag für das nachrangige Darlehen mit sich bringen.
Was steht überhaupt im Grundbuch?
Das Grundbuch ist das zentrale öffentliche Register für Grundstücke, , welches die Eigentums- und Nutzungsverhältnisse, verbundene Rechte und Lasten eines Grundstücks enthält. Jedes Grundstück steht auf einem Grundbuchblatt, welches aus dem Bestandsverzeichnis und den drei sogenannten „Abteilungen“ besteht:
- Abteilung I enthält Eigentümer, Erbbaurechte und Wohnungsanteile
- Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen des Grundstücks, z.B. Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbräuche oder Erbbaurechte. Beschränkungen können z.B. Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerke sein
- Abteilung III erfasst die Grundpfandrechte wie z.B. Grundschulden und Hypotheken, die entstehen, wenn eine Finanzierung aufgenommen und die Immobilie als Sicherheit dient.
Wie werden die Rangverhältnisse im Grundbuch geregelt?
Die im Grundbuch eingetragenen Rechte stehen in den drei Abteilungen in einer Rangfolge untereinander. Wenn also mehrere Rechte in derselben Abteilung im Grundbuch eingetragen sind, bestimmt sich die Rangfolge nach der Reihenfolge der Eintragung. Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, hat das Recht Vorrang, welches das frühere Eintragungsdatum hat. Rechte mit gleichem Eintragungsdatum haben den gleichen Rang. Abweichende Rangbestimmungen setzen immer die Mitwirkung aller Betroffenen voraus. Man kann den Rang also ändern, aber nicht ohne Mitwirkung der Betroffenen!
Warum ist die Rangfolge im Grundbuch wichtig, wenn man sein Haus beleihen möchte?
Der Rang der Eintragungen vor allem in Abteilung III ist für die Beurteilung des Sicherheitsgrades eines Grundpfandrechts wichtig. Wenn mehrere Gläubiger für ein Objekt im Grundbuch stehen, und der Erlös (z.B. einer ZV) nicht ausreicht, um alle Kreditgeber voll auszuzahlen, greift die Rangfolge der eingetragenen Rechte im Grundbuch. Die Rangfolge im Grundbuch bestimmt, wer als Erstes Anspruch auf Auszahlung hat. Banken bevorzugen daher eine Eintragung mit dem Rang I und gewähren bei „erstrangigen“ Darlehen auch günstigere Zinsen.
Daher solltest du wissen, welche Rechte in welcher Rangfolge im Grundbuch stehen und ob die zu Grunde liegenden Darlehen schon zurückbezahlt sind.
Und warum will ich das wissen, wenn ich mein Haus beleihen möchte?
Natürlich muss man – sofern man sein Haus beleihen möchte – die Rangfrae vor wegen der Finanzierungskosten genau verstehen. Immobilienkäufer benötigen oft mehrere Darlehen, um eine Immobilie zu finanzieren. Die Rangfolge im Grundbuch beeinflusst dabei die Höhe der Zinssätze: Je besser der Rang, umso günstiger fallen i.d.R. die Zinssätze aus. Der Inhaber eines schlechter stehenden Grundpfandrechts verlangt also einen Zuschlag dafür, dass er im Falle einer Zwangsversteigerung in der hinteren Position steht. Daher ist es normalverweise günstig, wenn du den Hauptteil deiner Baufinanzierung über ein Darlehen im ersten Rang finanzieren kannst.
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