Wenn es darum geht, aus Immobilien Leibrente zu zaubern, also dein Haus „zu Geld zu machen“, ist meist ein Verkauf der erste Gedanke. Und manchmal sofort verworfen wird, vor allem, wenn es um die einzige eigene Immobilie geht, in der man wohnt. Denn man will ja schließlich nicht umziehen. Dabei gibt es durch Immobilien Leibrente, Hausverkauf auf Rentenbasis, lebenslange Wohnrechte, Vorbehaltsnießbrauch und Teilverkauf zahlreiche Varianten, mit denen man trotz Verkauf dauerhaft in seiner Immobilie wohnen kann.
In diesem Blogbeitrag erfährst du, welche Möglichkeiten es gibt, trotz Verkauf dauerhaft und sicher in der eigenen Immobilie zu wohnen. Welche Risiken bei einzelnen Varianten, z.B. bei einer Immobilien Leibrente oder beim Immobilienverkauf mit Wohnrecht bestehen – und was sonst noch wichtig ist. Aus Immobilien Leibrente schustern? Wie das genau geht, erfährst du hier.
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Das Wichtigste in Kürze
Ein Verkauf ist natürlich der “Klassiker” der Immobilienverwertung – und für manche Menschen auch im Vergleich mit den Alternativen eine wirklich gute Option. Denn aktuell ist der Markt für Wohnungen und 1-2-Familienhäuser sehr „verkäuferfreundlich“. Du kannst daher relativ schnell einen guten Preis erzielen, trotz Corona-Krise. Es ist so durchaus möglich, aus Immobilien Leibrente zu generieren.
Wenn sich deine Lebensverhältnisse – z.B. dein Platzbedarf – geändert haben und du eine Wohnalternative in guter Wohnlage hast, ist der Verkauf mit Umzug vielleicht gar nicht so schlecht. Falls du dagegen deine Immobilie weiter nutzen willst, oder weiter an Wertsteigerungen partizipieren willst, sind ein Verkauf gegen Immobilien Leibrente oder generell der Hausverkauf auf Rentenbasis Alternativen, die du erwägen solltest. Überlege also genau, wie du aus Immobilien Leibrente machen kannst.
“Einfacher” Verkauf
“Einfach” ist so ein Verkauf natürlich nicht, denn du willst den bestmöglichen Preis erzielen. Das ist allerdings viel Arbeit. Zunächst musst du den Marktwert deiner Immobilie einschätzen, Eine wichtige Entscheidung ist dann, ob du den Hausverkauf mit oder ohne Makler durchführst. Ganz einfach lässt sich die Frage nach dem richtigen “Verkaufskanal” nicht beantworten – und ob du zunächst mal selber, d.h. ohne Makler versuchst, einen Käufer zu finden. Makler raten davon ab – keine Überraschung.
Wir sind da etwas unentschiedener und glauben, dass das vor allem davon abhängt, was du im Rahmen eines Verkaufs selber machen kannst und will. In jedem Fall musst du wichtige Informationen bereit stellen (Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Erschließungssatzungen), und bestehende Belastungen und evtl. noch offen Darlehen klären (wegen Vorfälligkeitsentschädigungen). Prüfe also im Vorfeld genau, wie du aus Immobilien Leibrente machen und dir so ein sorgenfreies Leben sichern kannst.
Dann musst du wahrscheinlich eine neue Bleibe suchen, den Notar auswählen und Abwicklung der Zahlung klären (Notaranderkonto). In Summe ist ein Verkauf mit Umzug ein größeres Projekt. Von der Entscheidung bis zum erfolgreichen Verkauf mit Umzug in die neue Immobilie können durchaus 6-12 Monate vergehen. Und du ziehst in diesem Fall aus deinem Haus oder deiner Wohnung aus – für immer. Alternativ kannst du deine Immobilie behalten und aus Immobilien Leibrente entwickeln.
Wichtig: Steuern und rechtliche Fragen im Vorfeld klären
Wichtig: Beim Verkauf können Steuern und Kosten anfallen, die deinen Nettoerlös mindern. Auf einen Veräußerungsgewinn, denn du in Zeiten steigender Immobilienpreise wahrscheinlich erzielst, musst du bei einer nicht selbst genutzten Immobilie außerdem Einkommensteuer zahlen. Es sei denn, dass du die Immobilie mehr als 10 Jahre gehalten hast oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst drin gewohnt hast. Diese Aspekte sind unbedingt zu bedenken, wenn du aus Immobilien Leibrente machen willst.
Vorteile und Nachteile
Aktuell gutes Preisumfeld auf Grund niedriger Zinsen und trotz Corona in Deutschland allgemein gute Nachfrage.
Auch in Q2 2020 positive Preisentwicklung v.a. für Wohnungen und Einfamilienhäuser
Bei selbstgenutzter Immobilie, v.a. Wohnungen und Einfamilienhäusern, bedeutet das im Regelfall irgendwann den Auszug aus den eigenen vier Wänden
Verkauf kann insbesondere im Corona-Umfeld aktuell länger dauern
Haus mit dauerndem Wohnrecht verkaufen
Eine Variante des Wohnungs-/ Hausverkaufs ist die Vereinbarung eines entgeltlichen Wohnrechts, das im Grundbuch eingetragen wird. Als Erwerber kommen hierbei vor allem Familienangehörige in Frage, die irgendwann einmal selbst in dem Haus leben wollen. Oder die Kapitalanleger sind und Ihr Geld in Immobilien anlegen möchten. Als Alteigentümer erhältst du den Kaufpreis und hat Sicherheit, dass du die Immobilie weiter nutzen darf. Für den neuen Eigentümer und Vermieter ist eine langfristige und berechenbare Miete sichergestellt.
Ein Problem für den Erwerber ist natürlich, dass eine Eigennutzung zunächst ausgeschlossen ist. Für ihn ist die Eigenbedarfskündigung nämlich vertraglich ausgeschlossen. Um eine spätere Eigenbedarfskündigung auch durch zukünftige Erwerber abzuwenden, sollte der Hausverkauf mit Wohnrecht immer mit Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch verbunden werden. Damit ist sicher, dass du als Verkäufer zeitlebens in der Immobilie wohnen kannst. Prüfe insofern zunächst, wie du aus Immobilien Leibrente machen kannst.
Häufig sind es Kinder, die auf diesem Weg eine Immobilie übernehmen, um später selbst darin einzuziehen. Es gibt aber auch immer wieder “fremde” Kaufinteressenten, die solche Immobilien mit Wohnrecht des Alteigentümers als attraktives Anlageobjekt betrachten. Sofern es sich bei deiner Immobilie allerdings um ein Einfamilienhaus handelt, ist ein Wohnrecht häufig ein Verkaufshindernis, da der Erwerber eines Einfamilienhauses erfahrungsgemäß in der Regel selbst dort einziehen möchte – in diesem Fall aber nicht kann.
Zumindest wirkt sich dies mindernd auf den Kaufpreis aus. Im Vertrag sollte man außerdem trotz Verwandtschaft genau regeln, für wen genau das Wohnrecht gilt, ob eine Weitervermietung der Immobilie zulässig ist usw. Du solltest dich ausführlich informieren, wenn du aus Immobilien Leibrente machen willst. Details findest du in unserem Blog.
Vorteile und Nachteile
Sicherheit des Wohnrechts
Komplizierte Gestaltung, Kosten
Beschränkter Interessentenkreis
Preis deutlich geringer
Teilweiser (“wohnungsweiser”) Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist der Verkauf “Wohnung für Wohnung” eine elegante Option, um die eigene Immobilie zu Geld zu machen, ohne die Kontrolle (oder das eigene Wohnrecht) aufgeben zu müssen. Wenn du z.B. ein komplettes Mehrfamilienhaus (kurz MFH) besitzt, kannst du eine Teilung in Eigentumswohnungen nach Wohnungseigentumsgesetz (kurz WEG) vornehmen. Hier offenbart sich eine elegante Lösung, aus Immobilien Leibrente zu machen.
Aufteilung des Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen
Dazu muss das MFH zunächst in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Nur dann können die einzelnen Wohnungen separat verkauft werden. Dafür sollte das Gebäude aber mindestens 4 Wohnungen aufweisen, sonst führen die Mehrheitserfordernisse nach WEG später zu Problemen. Außerdem kann eine Teilung im Einzelfall später (miet-)rechtliche und steuerliche Schwierigkeiten aufwerfen. Detail findest du hier in unserm Blog.
Um ein MFH in Wohnungseigentum umwandeln willst, ist zunächst eine sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig. Diese bestätigt, dass die einzelnen Einheiten des Gebäudes “abgeschlossen” sind, das heißt, über einen separaten Eingang verfügen und hinreichend von den anderen Einheiten abgegrenzt sind. Ein Architekt kann dazu einen Aufteilungsplan erstellen. Im Einzelfall können hierzu auch noch Baumaßnahmen erforderlich werden. Vielleicht ist das genau das richtige Modell, wenn du aus deinen Immobilien Leibrente machen willst.
Die Teilungserklärung wird notariell beurkundet, gegenüber dem Grundbuchamt erklärt und im Grundbuch eingetragen. Architekt, Notar und Grundbuchamt arbeiten natürlich alle nicht umsonst; die Kosten und Aufwand der Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen können einige tausend Euro betragen. Beim Verkauf der Wohneinheiten sind allerdings die Mieterrechte zu beachten.
Wenn ein Mieter zum Zeitpunkt der Umwandlung bereits in der Wohnung gewohnt hat, genießt er besonderen Schutz: Er darf bis zu 10 Jahre weiter in der Wohnung wohnen und hat ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, er kann die Wohnung zu den Konditionen erwerben, die der Eigentümer in einem Kaufvertrag mit dem Dritten vereinbart hat. Insofern ist dieser Weg genau zu prüfen, um aus Immobilien Leibrente zu machen.
Steuerliche Risiken vorab klären
Und natürlich musst du beim Verkauf jeder Eigentumswohnung Spekulationssteuer zahlen, wenn die Zehnjahresfrist nach Erwerb noch nicht abgelaufen ist. Daneben gibt es noch eine andere, „gefährlichere“ steuerliche Frist zu beachten: Die “Drei-Objekt-Grenze”: Wenn Du nämlich innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien erwerben und weiterverkaufen willst, müsstest du auf den Gewinn Einkommenssteuer und Gewerbesteuer zahlen, da das Finanzamt von gewerblichem Immobilienhandel ausgeht. Deswegen ist vor dem Verkauf deiner WEG-geteilten Wohnungen ein Gespräch mit deinem Steuerberater wichtig!
Vorteile und Nachteile
Du kannst die Kontrolle über deine Immobilie behalten, und trotzdem zur Hälfte verwerten.
Du hast Einmalertrag aus Verkauf und behältst die Mieterträge aus den Wohnungen, die du nicht verkaufst
Wohnungsweiser Verkauf ist preislich oft attraktiver als der Verkauf des Hauses als Ganzes
Dauer und Kosten für Teilung
Du bist nicht mehr Alleineigentümer, sondern Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit Eigentümerversammlungen, Hausverwaltung und allem, was dazu gehört
Z.T. komplexe rechtliche und steuerliche Fragestellungen
Teilverkauf gegen Sofortauszahlung
Eine auf dem deutschen Markt relativ neue Variante, seine Immobilie zu vermarkten, ist der “Teilverkauf gegen Sofortauszahlung”. Der Anbieter kauft einen Teil (bis zu 50%) deiner Immobilie an, und du erhälst eine Sofortauszahlung. Der Immobilienwert wird dabei von einem Gutachter ermittelt. So kannst du Vermögen freisetzen, ohne deine Immobilie insgesamt verkaufen zu müssen, und partizipiert weiterhin – anteilig – an der Entwicklung der Immobilienpreise. Eventuell passt dieses Modell, wenn du aus Immobilien Leibrente machen willst.
Im Rahmen des Teilverkaufs wird eine Miteigentümerstellung begründet. Der Anbieter wird also Eigentümer und “stiller Teilhaber”. Du erhältst ein lebenslanges Nießbrauchsrecht, das als Vorbehaltsnießbrauch ins Grundbuch eingetragen wird. So kannst du in deiner Immobilie wohnen, so lange du willst, bleibst Haupteigentümer und behält weiterhin die Kontrolle – auch bei Renovierungen und Umbauten. Das Ganze grundbuchseitig abgesichert.
Was einen späteren Verkauf angeht, bleibst du flexibel und kannst die Immobilie verkaufen, zurückkaufen oder vererben. Der Anbieter übernimmt alle notwendigen Schritte für dich und steuert den Verkaufsprozess. Es gibt dazu mittlerweile einige Anbieter im deutschen Markt, wie z.B.
Je nach Modell wird ein Vorbehaltsnießbrauch an deiner Immobilie im Grundbuch eingetragen und sichert das alleinige Nutzungsrecht. Die Unterschiede zur Immobilien Leibrente erklären wir unten.
Vorteile und Nachteile
Du kannst deine Immobilie weiter bewohnen und erhältst trotzdem Geld
Käufer nur Teilhaber, nicht Alleineigentümer (Miteigentümerstellung)
Zahlung eines Einmalbetrags vom Verkäufer
Der erzielte Kaufpreis ist in der Regel geringer
Z.T. komplexe rechtliche und steuerliche Fragestellungen
Immobilien Leibrente und Hausverkauf auf Rentenbasis
Der Hausverkauf auf Rentenbasis (mit Immobilien Leibrente) ermöglicht es Eigentümern, Mietfrei im zuvor eigenen Haus zu wohnen und eine “Zusatzrente” zu erzielen. Der Wert der Immobilie wird bei einem “Verkauf gegen Leibrente” gegen eine lebenslange Zusatzrente “getauscht”. Oft wird bei der Immobilien-Leibrente der Kaufpreis anfangs nur teilweise bezahlt (im Extremfall gar nicht); stattdessen verpflichtet sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer den Kaufpreis als monatliche Leibrente bis zum Tod des Verkäufers zu zahlen. Vielleicht ist das genau das richtige Modell, wenn du aus deinen Immobilien Leibrente machen willst.
Hausverkauf auf Rentenbasis – Steuerliche Vorteile
Auch steuerlich kann ein Hausverkauf auf Rentenbasis interessant sein. In der Regel erfolgt eine Besteuerung der Immobilien-Leibrente lediglich mit dem “Ertragsanteil”. Gleichzeitig erhalten die Verkäufer einer Immobilie und Empfänger der Immobilienleibrente ein im Grundbuch gesichertes lebenslanges Wohnrecht und haben damit die Gewissheit, in ihrer vertrauten Umgebung wohnen bleiben zu können. Das klingt doch erstmal gut, wenn du aus Immobilien Leibrente machen willst.
Hausverkauf auf Rentenbasis – Risiken
Allerdings ist die Immobilien-Leibrenten immer noch ein relativ neues und “nischiges” Produkt. Anbieter sind in Deutschland erst seit wenigen Jahren auf dem Markt. Wer von diesen Anbietern in 20 Jahren noch da sein wird, kann man daher nicht sagen. Die Leibrenten-Veräußerung lohnt sich aber für den Eigentümer, wenn er möglichst lange die monatlichen Rentenzahlungen vom Käufer kassiert. Wenn ein Anbieter insolvent wird, fallen die Renten aus, der Eigentümer hat sein Haus zum Spottpreis verkauft und muss im schlimmsten Fall auch ausziehen. Bedenke das, wenn du aus deinen Immobilien Leibrente machen willst.
Für solche Fälle muss der Immobilien-Leibrentenvertrag daher Sorge tragen. Zum Beispiel muss das lebenslange Wohnrecht im notariellen Kaufvertrag festgehalten und im Grundbuch eingetragen sein. Außerdem sollte eine “Rückfallklausel” vereinbart sein, nach der der Verkäufer die Immobilie wieder zurückbekommt, wenn der Käufer die Leibrente nicht mehr zahlen kann. Schließlich muss man wissen, dass das einstige Eigenheim mit dem Tod des Verkäufers an die Firma übergeht. Damit gehen Kinder und andere Familienmitglieder also insofern leer aus.
Verkauf mit Nießbrauch: Eine Sonderform ist die Verrentung auf Basis des deutschen Nießbrauchrechts. Typischerweise wird für dich ein Vorbehaltsnießbrauch im Grundbuch eingtragen. Und dieses Recht endet erst mit dem Tod, es geht also über das reine Wohnrecht hinaus (das in der Regel mit dem Auszug aus Haus/Wohnung endet). Du solltest alle Details kennen, wenn du aus deinen Immobilien Leibrente machen willst.
Vorteile und Nachteile
Wohnrecht (Dauer je nach Vereinbarung)
Keine laufenden Belastungen
Regelmäßige Rentenzahlungen oder Einmalbetrag
Immobilie darf vom Nutzer i.d.R .nicht vermietet werden
Instandhaltung der Immobilie gänzlich oder in Teilen vom neuen Eigentümer
Übertragung an Erben gegen private Versorgungsrente
Das ist eigentlich kein Verkauf, sondern eine Form der vorweggenommenen Erbfolge und ein legales “Steuersparmodell”, bei dem die Immobilie zu Lebzeiten auf die Erben übertragen wird. Im Gegenzug erhält der Noch-Eigentümer eine “private Versorgungsrente”. Er muss diese versteuern. Die Zahlungen können aber von den Erben als Sonderausgabe (dauernde Last) steuerlich abgezogen werden. Dadurch kann sich die Gesamtsteuerlast wegen einer Verbesserung des Steuerprogressionsgefälles verringern. Details zur Übertragung an Erben gegen private Versorgungsrente in unserem Blog.
Vorteile und Nachteile
Wohnrecht
Keine laufenden Belastungen
Regelmäßige Rentenzahlungen oder Einmalbetrag
Nur mit sehr begrenztem Erwerberkreis überhaupt möglich
Du bist dir beim Hausverkauf auf Rentenbasis nicht sicher? Es gibt auch Möglichkeiten unterschiedliche Varianten zu kombinieren und finanzielle Flexibilität zu gewinnen und trotzdem Kontrolle über deine Immobilie zu erhalten. Teste das für dich beste Modell im betongold-check:
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Beim Vorbehaltsnießbrauch wird das Grundstück durch die bisherigen Eigentümer entgeltlich oder unentgeltlich auf Dritte übereignet. Gleichzeitig behalten sich die alten Eigentümer ein Nutzungsrecht (Vorbehaltsnießbrauch) am Grundstück vor. Damit wird er zum Nießbraucher (Vorbehaltsnießbrauch) seiner bisherigen Immobilie. Nutzt der Nießbraucher die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken, entstehen für ihn keine Einnahmen. Er kann wegen Vorbehaltsnießbrauch aber er auch keine Werbungskosten geltend machen. Vermietet der Nießbraucher die Immobilie, entstehen für ihn Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Dann kann er auch Werbungskosten geltend machen. Hierzu gehört auch die Gebäudeabschreibung. Der Vorbehaltsnießbrauch ist erbschaftsteuermindernd zu berücksichtigen (§ 25 ErbStG).