Hypothek auf abbezahltes haus aufnehmen – 5 Tipps!

Noch nie gab es so viele Möglichkeiten, wie man eine Hypothek auf abbezahltes haus aufnehmen und sein Haus zu Geld machen kann. Neben dem klassischen Verkauf der Immobilie gibt es viele weitere Optionen, um Immobilien zu “monetarisieren”. Insbesondere die Beleihung (durch Aufnahme eines Darlehens mit Grundschuld/Hypothek auf ein schuldenfreies Haus) ist für viele eher ein „Stiefkind“. Dabei gibt es mittlerweile viele ganz unterschiedliche Varianten, wenn du eine Hypothek aufnehmen und ein Haus beleihen willst. Welche Variante für dich am besten passt, findest du unten oder kannst du im betongold-check testen:

Das Wichtigste vorweg

Die einfachste Variante, eine abgezahlte Immobilie zu Geld zu machen, ist natürlich, eine neue Hypothek aufnehmen. Einfach das Haus beleihen, weiter drin wohnen und die günstigeren Konditionen eines Realkredites gegenüber einem Konsumentenkredit nutzen, ohne das Haus zu verkaufen. Allerdings birgt diese Variante auch Risiken. Daher wollen wir hier die Vor- und Nachteile der neuen Hypothek aufs schuldenfreie Haus erläutern und mit alternativen Finanzierungen vergleichen. Es will schlichtweg gut überlegt sein, ob du eine Hypothek aufnehmen solltest.

Wie kann man eine Hypothek auf abbezahltes Haus aufnehmen

Die einfachste Möglichkeit, seine Immobilie ohne Verkauf zu Geld zu machen, ist der Realkredit – also ein “Hypothekendarlehen” (eigentlich: Grundschulddarlehen). Der Eigentümer einer Immobilie nimmt also bei einer Bank einen Kredit auf, der mit einer Hypothek (Grundschuld) an Wohnung oder Haus besichert wird. Du kannst auf deine abbezahlte Immobilie also flexibel eine Hypothek aufnehmen. Anders als beim Kauf einer Immobilie stellt die Bank das geliehene Geld zur freien Verfügung.

Freie Verwendung, wenn du eine Hypothek aufnehmen willst

Ob zum Erwerb eines Ferienhauses im Ausland, einer Segelyacht , eines Wohnmobils oder zur Aufbesserung von Gehalt/Rente: Für die Verwendung gibt es bei dieser Variante keine Beschränkungen. Allerdings vergeben nicht alle Banken solche Realkredite „zur allgemeinen Kapitalbeschaffung“ – es kann also sein, dass dein Hausbank da nicht zur Verfügung steht und du eine andere Bank nutzen musst.

Hypothek aufnehmen – Voraussetzungen

Voraussetzung ist in jedem Fall, dass du als Immobilienbesitzer ein Haus beleihen kannst, also eine lastenfreie (bzw. Großteils abbezahlte) Bestandsimmobilie in Deutschland besitzt. Dann ist es ganz einfach und du kannst eine Hypothek aufnehmen. Einige Banken stellen außerdem relativ strenge Anforderungen an Einkommen und Alter.

Ein Haus zu beleihen und eine Hypothek aufzunehmen ist auch im Alter möglich, allerdings nicht bei allen Banken. Zum Teil lehnen Banken ein Haus beleihen durch Rentner grundsätzlich ab; zum Teil werden ab einem Alter von 75 Jahren auch bei schuldenfreien Häusern keine Darlehen mehr bewilligt. Zwar gibt es keine gesetzliche Altersobergrenze für die Gewährung von Hypothekendarlehen. Seit Februar 2014 bestehen aber auch in Deutschland Regeln für wesentlich strengere Voraussetzungen für die Vergabe von Hypothekendarlehen. Diese Regeln sollten eigentlich dem Verbraucherschutz dienen – nutzen allerdings älteren Verbrauchern eher nicht. Denk also vorher über den Zeitpunkt nach, wenn du eine Hypothek aufnehmen willst.

Ablauf einer Haus-Beleihung

Nehmen wir mal an, du entscheidest dich, dein Haus zu beleihen und willst eine Hypothek aufnehmen. Der Ablauf der Kreditauszahlung beim Aufnehmen einer Hypothek auf ein abbezahltes Haus läuft ganz ähnlich wie bei einem “ganz normalen” Hypothekarkredit (also Kauf mit Finanzierung über Immobiliarkredit und Grundschuldbesicherung). Die Bank benötigt neben den persönlichen Unterlagen auch zahlreiche Unterlagen zur Immobilie.

Außerdem muss meist eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden, wodurch zusätzliche Kosten in Form von Notar- und Grundbuchgebühren entstehen können. Das dauert auch in der Regel etwas. Wenn noch eine Grundschuld eingetragen ist, kann diese der finanzierenden Bank abgetreten werden. Das ist deutlich günstiger und schneller. Die Bank und die Notare kennen den Ablauf und wissen, wie du eine Hypothek aufnehmen kannst. Wie das geht, erklären wir hier.

Diese Kosten werden aber bei höheren Kreditsummen durch die günstigeren Zinskonditionen ausgeglichen. In der Regel sind die Zinsen von Realkrediten weniger als halb so hoch wie für einen “unbesicherten” Konsumentenkredit. Außerdem sind deutlich höhere Kreditsummen möglich – je nachdem, wie hoch der Wert deiner Immobilie ist.

Vorteile und Nachteile von Realkrediten

Niedrigere Zinssätze
Höhere Kreditsummen (ab 50.000 EUR)
Längere Laufzeiten und geringere Kreditraten
Keine Steuernachteile

Komplexere  Beantragung und längerer Kreditvergabeprozess
Höhere Kosten, v.a. wenn neue Grundschuld eingetragen werden muss

Alternative: Umkehr-Hypothek (Reverse Mortgage)

Eine Umkehrhypothek (engl.: Reverse Mortgage) ist eine Art der „Immobilienverrentung“, die v.a. In den USA sehr verbreitet ist. Es handelt es sich um einen Kreditvertrag, bei dem eine Immobilie als Sicherheit dient. Der Kredit kann statt in einem Einmalbetrag in monatlichen Raten ausgezahlt werden. Als Sicherheit dient die Immobilie (durch Bestellung einer Grundschuld). Die Zins- und Tilgungszahlungen werden i.d.R. komplett gestundet. Die Schuldenlast baut sich also – anders als beim “normalen” Baukredit – von Jahr zu Jahr auf, deshalb hat sich der Begriff der “Umkehrhypothek” entwickelt.

Die Darlehensrückzahlung wird erst nach dem Tod des Kreditnehmers oder bei Auszug aus dem mit der Immobilie verbundenen Haus fällig. Die Erben können das Darlehen aus eigenem Vermögen, mithilfe eines neuen Kredits oder durch den Verkauf der Immobilie ablösen. Alternativ verwertet die Bank die Immobilie und zahlt einen eventuellen Überschuss an die Erben aus.

Vor- und Nachteile

Der Vorteil für den Hausbesitzer: Er bleibt Eigentümer der Immobilie. Interessant ist diese Form der Altersversorgung für Eigenheim-Besitzer in Rente, die ihre Finanzen aufbessern wollen. Er  beleiht seine Immobilie und erhält daraus eine lebenslange Rentenzahlung. Je höher der Wert der Immobilie und je älter der Eigentümer, desto höher die maximale Kreditsumme. Vertragspartner sind in der Regel Banken oder Versicherungen.

Vorteile und Nachteile von Reverse Mortgage

Eigentümer können bis an ihr Lebensende im Haus bleiben
Auszahlung ist steuerfrei, keine Zins- noch Tilgungszahlungen zu Lebzeiten
Planungssicherheit, da alle wichtigen Faktoren – zum Beispiel Höhe der Rente/Einmalzahlung, Zinssatz, Laufzeit – im Voraus festgelegt werden.
Verkauf der Immobilie i.d.R. immer noch möglich.

Genaue Prüfung von Kosten- und Risikotragung erforderlich (z.B. Instandhaltungskosten)
Nischiges Produkt in Deutschland, wenig Anbieter. Kann relativ teuer sein (Zinssatz u Gebühren)

Ein Problem für Immobilieneigentümer ist allerdings, dass nur werthaltige, lastenfreie Immobilien in guter Lage eine nennenswerte „Zusatzrentenzahlung“ erzielen.

Wer ein unattraktives, verwohntes Objekt auf dem Land besitzt oder noch eine Hypothek abzahlt, wird kaum profitieren. Außerdem gibt es wenig Anbieter, so dass Konditionen (u.a. auch die Kosten des Finanzdienstleisters) schwer vergleichbar sind.

Weitere Alternativen

Eigentlich keine Beleihung, aber trotzdem in einigen Fällen eine interessante Alternative zur Hypothek auf abbezahltes haus aufnehmen, ist der Immobilien Teilverkauf: Dabei verkaufen Eigentümer ihr Eigenheim nicht komplett, sondern nur teilweise an einen (stillen) Teilhaber. Das Nutzungsrecht der Immobilie bleibt beim Eigentümer – und ein Nießbrauch wird ins Grundbuch eingetragen. Bei diesem Modell musst du also keine Hypothek aufnehmen.

Das Wohnrecht sorgt dafür, das die Verkäufer ihr Heim nicht verlassen zu müssen. Wenn man diese Option mit einer Leibrente kombiniert, dalso die Kaufsumme nicht komplett auszahlen lässt, sondern eine monatliche Rente zahlt, kann das wirtschaftlich zu ähnlichen Ergebnissen führen wie eine Beleihung. Die Risikoverteilung kann aber deutlich nachteiliger sein als bei einem Beleihungsmodell.

Du willst deineabbezahlte Immobilie beleihen? Mach den betonblog-Check, welche Option für dich am besten ist:

Hinweis: Bei unseren Beiträgen handelt es sich um rein redaktionelle Inhalte, die keine Rechtsberatung darstellen.

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