10 Steuertipps für Hauseigentümer zum Jahreswechsel

Zum Jahresende lohnt es sich, nochmal über die Steuer nachzudenken. Niemand zahlt gerne unnötig hohe Steuern. Hier sind 10 Steuertipps für Immobilien, wie du durch deine Immobilie(n) deine Steuerlast noch vor Jahresende deutlich mindern kannst! Dabei haben wir auf Allgemeinplätze wie „Vor dem Jahresende noch schnell aufs Standesamt gehen“ verzichtete, die findest du auf den üblichen Ratgeberseiten im Internet. Hier geht’s wirklich nur ums *Steuersparen mit Immobilien* kurz vor dem Jahresende:

Das Wichtigste Vorweg

Durch Sonderabschreibungen, das richtige „Timing“ von bestimmten Neuanschaffungen und Reparaturen sowie durch Vorauszahlungen grade zum Jahresende und durch die Verteilung von Erhaltungsaufwand in der Steuererklärung lassen sich im Einzelfall durchaus fünfstellige Steuerbeträge sparen. Hier kriegst du hier seriös und kostenfrei Tipps, wenn du deinen Hausverkauf versteuern musst.

Leerstand, Arbeitszimmer, Renovierung – und, und, und…

Aber unsere Steuertipps für Immobilien machen natürlich nicht bei den reinen „Stichtagsmaßnahmen“ halt, sondern berücksichtigen auch Klassiker wie Leerstand, vergebliche Werbungskosten, Arbeitszimmer und Gestaltungsmaßnahmen bei der Finanzierung von bestimmten Baumaßnahmen. Wann du deinen Hausverkauf versteuern musst, haben wir übrigens hier erklärt.

Nr. 1: Sonderabschreibungen für Mietneubau zum Jahresende noch nutzen

Sonderabschreibungen gibt es nur noch wenige. Umso mehr haben wir uns gefreut, als im Sommer mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus eine neue Sonderabschreibung für die Herstellung neuer Mietwohnungen eingeführt wurde. Im neuen § 7b EStG wurde eine Sonderabschreibung von 5% pro Jahr für den Mietwohnungsneubau verankert. Sie kann ausschließlich für neue Wohnungen in Anspruch genommen werde und gilt zusätzlich zur regulären linearen AfA.

Voraussetzungen für Sonderabschreibungen

Voraussetzungen für die Sonderabschreibungen sind:

• • Neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum: Durch Baumaßnahmen muss auf Grund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellten Bauantrags neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum in einem Gebäude geschaffen werden, der für die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken geeignet ist. Begünstigte Investitionen sind dabei die Anschaffung oder Herstellung von neuen Wohnungen in neuen wie auch in bestehenden Gebäuden.

• • Voraussetzung ist die Vermietung zu fremden Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren.

• • Mit den Baumaßnahmen muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 begonnen werden

Nr. 2: Hausreparaturen zum Steuersparen mit Immobilien taktisch „timen“

Wenn in deiner vermieteten Immobilie(n) größere Reparaturen anstehen, kannst du damit deine Steuerlast vermindern. Du solltest diese daher „timen“ und im Jahr mit dem höheren Einkommen durchführen. Bei gleichem Einkommen im Zweifel noch im „alten“ Jahr. Plane also bereits im voraus, ob es für dich sinnvoll funktioniert, wenn du deinen Hausverkauf versteuern musst. Viele Verkäufer denken nicht rechtzeitig darüber nach, wie sie den Hausverkauf versteuern, und machen so unnötige Verluste.

Der Klassiker – das Arbeitszimmer

Ein “Klassiker” unter den Steuertipps für Immobilien gehörte lange das häusliche Arbeitszimmer. Das hat durch zahlreiche Gesetzesänderung etwas an Bedeutung verloren. Aber immer sind für ein Arbeitszimmer (für die Verwaltung der eigenen Immobilien) die anteiligen Kosten bis zu 1.250 EUR für Miete, Nebenkosten usw. grundsätzlich absetzbar.

Immobilien verwalten und Steuern in der Mietimmobilie sparen

Stellt die Vermietung die gesamte berufliche Tätigkeit dar, sind die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen sogar unbegrenzt absetzbar. Verwalten beide Ehegatten eigene Immobilien in diesem Arbeitszimmer, kann sich der Maximalbetrag von 1.250 EUR sogar verdoppeln. Dafür muss aber für jeden Ehegatten ein eigener Arbeitsplatz zur Verfügung stehen. Auch deshalb empfehlen wir dringend das Gespräch mit deinem Steuerberater. Die Experten wissen auch Bescheid, wenn du einen Hausverkauf versteuern musst.

Welche Reparaturen sind absetzbar?

Vorsicht: Steuern sparen geht nur, wenn das Finanzamt die Reparatur als „Erhaltungsaufwand“ ansieht. Sowas kann grundsätzlich als Werbungskosten sofort abgezogen werden. Alternativ kann er auch auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen (s.u.).  Wird dagegen etwas „Neues“ in das Gebäude eingefügt oder wird das Gebäude über „wesentlich verbessert“, liegt sog. „Herstellungsaufwand“ vor. Dieser kann – anders als Erhaltungsaufwand – nur über die Jahre verteilt abgeschrieben werden kann. Beispiele für Erhaltungsaufwand sind z.B.  die Erneuerung von Fenstern und Türen, die neue Heizung, die Erneuerung der Elektroinstallationen, etc.  

Die 15-% Regel – was bedeutet das?

Achtung: In den ersten 3 Jahren nach Anschaffung gilt die 15%-Regel: Wenn du die Immobilie grade erst gekauft hast, dürfen in den ersten drei Jahren die Instandhaltungskosten nicht höher sein als 15 Prozent der Anschaffungskosten (nur!) des Gebäudes. Sonst kannst du die Kosten nicht sofort voll absetzen, sondern musst diese „mit dem Gebäude“ abschreiben. Das ist steuerlich deutlich weniger attraktiv – wir empfehlen daher ein Gespräch mit deinem Steuerberater, der dir auch alle Fragen beantwortet, wenn du einen Hausverkauf versteuern musst.

Nr. 3: Wesentliche Anschaffungen, z.B. bei möblierter Vermietung, zum Jahresende taktisch „timen“

Wer eine möblierte Wohnung oder Haus vermietet, kann die Kosten für die Möbel von der Steuer absetzen. Wie genau, hängt von Art und Kosten der Möbel ab: Gegenstände, die für die vermietete Wohnung gekauft werden, und weniger als 800 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer kosten, können noch im gleichen Jahr komplett von der Steuer abgesetzt werden. Gegenstände, deren Wert diesen Betrag übersteigen, müssen über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden, diese mindern deine Steuerlast also nur anteilig bzw. „über Zeit“.

Abschreibung über Jahre – ein Beispiel

Eine Einbauküche, die über zehn Jahre abgeschrieben wird, mindert z.B. pro Jahr nur mit 10% dein steuerliches Einkommen. Wenn du aber eine Immobilie komplett möblierst, und alle Möbel einzeln weniger als 800 EUR netto kosten, kann das in Summe zu einer ganz erheblichen Minderung deiner Steuerlast führen. Zur Sicherheit empfehlen wir ein Gespräch mit deinem Steuerberater. Er kennt auch alle Details zum Thema Hausverkauf versteuern.

Nr 4: Vorauszahlungen am Jahresende

Um am Jahresende die Steuerlast nochmal zu drücken, kann es sinnvoll sein, deinen Versorgern (Wasser, Strom, etc.) Vorauszahlungen zu leisten. Details findet ihr hier

Nr. 5: Alternative Verteilung von Erhaltungsaufwand über mehrere Jahre

Bei größeren Modernisierungsmaßnahmen kannst du prüfen, ob die Kosten sofort abgezogen werden, oder auf 2 bis 5 Jahre (gleichmäßig) verteilt werden. Erst ab einem Einkommen von ca. 57 TEUR beginnt der Spitzensteuersatz von 42%. Sollte das Einkommen durch die Erhaltungsaufwendungen deutlich unter diesen Betrag fallen, kann eine Verteilung dazu führen, dass sich die Kosten in Folgejahren stärker steuermindernd auswirken.  Wir empfehlen dazu aber ebenfalls ein Gespräch mit deinem Steuerberater.

Nr. 6: Kosten absetzen auch bei Wohnungsleerstand

Auch bei Leerstand kannst du als Vermieter die laufenden Kosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen, zum Beispiel Stromkosten, Gebäudeversicherung oder Grundsteuer. Allerdings musst du glaubhaft nachweisen können, dass du ernsthaft nach Mietern sucht. Das können z.B. Anzeigen in den üblichen Internetportalen oder die Maklerbeauftragung sein. Je länger der Leerstand andauert, desto wahrscheinlicher werden kritische Nachfragen vom Finanzamt.

Nr. 7: Vergebliche Werbungskosten durch Besichtigungen von Immobilien, die du nicht gekauft hast

Auch sog „vergebliche Werbungskosten“, z.B.  durch Besichtigungen von Immobilien, die du nicht gekauft hast, kannst du steuerlich geltend machen. Das sind z.B. Gutachterkosten, aber auch Fahrtkosten. Wann du deinen Hausverkauf versteuern musst, erfährst du übrigens hier.

Nr 8: Umsatzsteuerpflichtig vermieten an Unternehmen

Zu den etwas “kniffeligeren” Steuertipps für Immobilien gehört die umsatzsteuerpflichtige Vermietung. Diese hat für gewerbliche Mieter in der Regel keine negativen Folgen. Das System der Umsatzsteuer ist so angelegt, dass eine steuerpflichtige Vermietung nur möglich ist, wenn der Mieter die Umsatzsteuer auch als Vorsteuer vom Finanzamt zurückbekommt. Für den Vermieter bedeutet die Option zur Umsatzsteuer den Vorsteuerabzug aus Eingangsrechnungen. Die Leistungen, die für die Mietsache erbracht werden, sind für den Vermieter daher billiger. Vor allem, wenn größere Investitionen anstehen, kann das attraktiv sein.

Beratungsbedarf

Da es hierbei allerdings zahlreiche Ausnahmen und Korrekturen gibt, empfehlen wir auch hierzu dringend das Gespräch mit deinem Steuerberater.  Ansonsten gilt: wenn möglich, mit Umsatzsteuer vermieten. Etwas anderes gilt natürlich bei privaten Mietern, die die Vorsteuer nicht abziehen können. Hier lohnt sich die umsatzsteuerpflichtige Vermietung fast nie. Wie sich die Umsatzsteuerpflichtige Vermietung beim Hausverkauf auf deine Steuerlast auswirkt, kannst du in unserem Blogartikel “Spekulationssteuer – Hausverkauf versteuern” nachlesen.

Nr. 9: Häusliches Arbeitszimmer – bei Ehegatten bis zu zwei mal!

Ein “Klassiker” unter den Steuertipps für Immobilien gehörte lange das häusliche Arbeitszimmer. Das hat durch zahlreiche Gesetzesänderung etwas an Bedeutung verloren. Aber immer sind für ein Arbeitszimmer (für die Verwaltung der eigenen Immobilien) die anteiligen Kosten bis zu 1.250 EUR für Miete, Nebenkosten usw. grundsätzlich absetzbar. Stellt die Vermietung die gesamte berufliche Tätigkeit dar, sind die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen sogar unbegrenzt absetzbar. Verwalten beide Ehegatten eigene Immobilien in diesem Arbeitszimmer, kann sich der Maximalbetrag von 1.250 EUR sogar verdoppeln. Dafür muss aber für jeden Ehegatten ein eigener Arbeitsplatz zur Verfügung stehen. Auch deshalb empfehlen wir dringend das Gespräch mit deinem Steuerberater. 

Nr. 10: Eigen- und Fremdkapitalfinanzierungen steuerlich „innerfamiliär“ optimieren

Die Grundregel, die dein Steuerberater dir sicher schon erklärt hat: Eigenkapital sollte man möglichst „schonend“ einsetzen. Fremdkapital hat steuerlich einfach viele Vorteile. Manchmal kann man damit die Steuerlast durch Darlehen zwischen Familienangehörigen optimieren. Wenn man das – steuerlich beraten – richtig macht, wird das auch vom Finanzamt anerkannt. So können von Familienangehörigen finanzierte Aufwendungen in Summe einen positiven steuerlichen Effekt entfalten.

Ein Darlehen aufnehmen und Steuern sparen

Beim Darlehensgeber werden die Zinseinnahmen nur mit dem Abgeltungssteuersatz (25% + Soli) versteuert. Die Zinsausgaben führen beim Darlehensnehmer zu einer Steuerermäßigung von bis zu 42% (+ Soli). So können in Summe Steuern gespart werden. Wir empfehlen aber auch hierzu dringend ein vorheriges Gespräch mit deinem Steuerberater.

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Sonstige Themen: Wann du deinen Hausverkauf versteuern musst

Hausverkauf versteuern vermeiden – Weitere Hinweise findest du in diesem Artikel unter “Recht und Steuern”